평택,안산,청주 부동산 분석(입문)

 

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평택 분석

 

1. 물량

<평택>

 

2주차 강의 까지 들은 지금 다시한번 1주차 과제를 다시 짚어보았다.

뭔가 해결되지 못한 부분에 대한 해답을 보기위해.

그간 배운 정보의 '점' 들을 '선'으로 연결해보는게 2주차 과제의 개인적인 목적.

 

일단, 경기지역이기 때문에 서울과 깐부.

같이봐야한다.

 

<서울>

근데 서울도 2015년부터 2019년 까지 당시에는 공급이 줄고있긴 했지만 과공급기간 이었다.

이부분은 평택지역과 커플링 되지 않는다.

 

그래서 서울, 수도권, 경기, 평택의 4가지 지역을 싸잡아 보았다.

 

 

한번에 묶어보니 가격흐름이 같이 움직인다는게 어떤 말인지 알겠다.

 

평택도 장기 상향그래프이긴 하지만

다른 지역들보다 높이 올랐고 또 낮게 떨어져서 위처럼 디커플링 된 현상이 나타난 것이다.

2020년부터의 급격한 상승도 서울,수도권,경기의 가격을 뒤따라가면서 맞춰진것.

 

 

2. 미분양

 

그리고 평택은 그럼 왜이렇게 많이 떨어지고 많이 올랐느냐 한다면

2015년~2019년 평택은 고덕신도시(도시확장)으로 인해 공급이 늘어나면서 미분양이 (평균이상) 굉장히 많았기 때문에 더 큰 가격 하락이 있었던 것으로 보인다. 

 

반면 서울은 과거 미분양수가 많았지만 이 기간에 미분양이 해소되면서(미분양 평균 이하) 가격이 상승하였다.

 

2020년~2021년 평택은 공급이 평균보다 적어지면서 미분양 역시 급격히 해소되어 매매 및 전세지수의 큰 상승을 보여주었다.

 

 

3. 거래량 추이

 

높낮이는 잊지만 전체적 상승추세, 단기로 보면 거래량과 비슷.

 

평택은 2021년 부터, 서울은 2020년 부터 거래량이 내려가면서 상승하던 매매지수는 추춤하고 있다.

 

과거를 보면 서울은 거래량이 적어도 가격은 어느정도 횡보했기 때문에 (그래프가 무겁게 흘러감)앞으로도 횡보할것으로 보인다.

 

하지만 평택의 경우 매매와 전세지수도 어느정도 급격한 상승 후 2021년 부터 떨어지는 양상을 보이고 있고 서울에 비해 그래프가 가볍게 흐르기 때문에, 또 그간 큰 상승의 피로감 때문에 앞으로 단기간 하락 후 공급 및 미분양의 부족으로 재차 상승 할 수 있을 것으로 보여진다.

 

 

4. KB주간동향 시계열

 

경기도의 매수매도(심리), 전세수급(심리)

-> 매도자가 더 많고 전세는 수요가 아직 더 많지만 줄고있는 추세이다. 심리는 식은 상태 - 단기하락 까지 갈까?

 

 

 

5. 매매심리 전세심리

 

경기지역

 

가격이 상승한 2019년부터 2021년 까지 매매,전세 할 것없이 심리가 뜨거웠다. 하지만 현재는 매도가 더 많아 지고 있어 어 당분간 추춤하는 모양새가 나타날 것 같다. (KB 주간동향을 보면 경기의 거의 모든 지역이 비슷) 

 

 

최종정리

 

평택 긍정요인으로 신도시(고덕)확장 후 공급물량이 지속적으로 줄어들고 있으며, 미분양 또한 낮은 수치라는것.

 

평택 부정요인은 거래량이 줄고있으며, 실제 매매지수또한 상승 후 평행을 그리고 있다. 서울 및 경기 매매심리는 많이 식은 상태이다.

 

하지만 유동성과 규제에 따른 과도한 상승 때문이라 생각(일시적)하고, 평택은 과도한 상승에 따른 단기 하락이 있을 수 있겠으나, 공급이 부족하고 일자리 창출(삼성)에 따른 인구유입으로 미분양이 거의 없어 재차 상승하면서 매매심리와 매매지수가 상승 할 것으로 보여짐.

 

지속적으로 모니터링 하면서 겨울을 잘 찾아내는것이 포인트 일듯.

 

 

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안산 분석

 

1. 공급 비교

공급으로만 보았을 때 안산은 2023년에 살짝 과공급 기간이지만 그 이외 2025년 까지 공급이 줄어들어 가격이 상승할것으로 예상된다. 서울 공급 역시 줄어들고 있기 때문에 가격 상승을 예상해 볼 수 있다

 

2020년부터 2021년의 서울의 공급은 많아졌지만 앞서 평택지역을 분석한 것 처럼 서울, 수도권, 경기가 모두 같은 흐름을 보이기 때문에 정책, 유동성의 이유로 상승한 것으로 보임.

 

 

2. 미분양 추이

과공급인데 왜 가격이 상승했지? 생각했던 의문은 안산의 경우 미분양으로 깔끔하게 해결된다.

가격이 하락된 시기는 미분양이 평균 이상이었다.

 

현재는 공급물량도 부족하지만 미분양도 없기다.

따라서 가격 상승은 지속할 수 있을 것이라 생각된다.

 

다만 매매지수와 전세지수가 동반상승을 하다가 매매지수가 더 올라가버린 현상은 상승기 꼭대기 현상이지만, 7~8월에 전세 상승을 예상하기 때문에 더 매매가와 전세가가 다시 맞춰질 가능성이 있어보인다.

 

서울의 미분양 역시 지금 미분양 평균에 훨씬 못 미치기 때문에 가격의 상승은 불가피할것으로 보이긴 하지만 세금등 의 규제의 완화가 나온다면, 그간 개인이 팔지 못했던 물건이 대량 나오면서 단기간에 물량이 증가하여 가격 하락이 올 수도있지 않을까?

 

그때가 지방이든 서울이든 눈여겨 본 곳의 물건을 매매할 수 있는 기회일 수도 있겠다는 생각이다.

 

 

3. 거래량과 매매,전세 지수

 

거래량은 2020년 부터 줄어들고 있는 추세이나, 규제로 인한 일시적 현상 이라고 생각한다.

다시 심리는 불타오를 수 있을 것으로 보인다.

하지만 가격적으로는 이미 많이 올라서 지금 까지처럼의 큰 상승은 아닐 것으로 보임.(거의 대부분의 경기지역이)

 

 

3. 매매증감 & 전세증감

심리와 비슷하게

매매와 전세 모두 2021년 부터 꾸준히 줄어들고 있으며 (아직은 +) 가격도 주춤하고 있다.

 

 

 

매매지수와 전세지수를 비교해보면 매매가는 상승하다가 어느정도 평행선을 긋고 있고, 전세가 역시 상승하기는 했으나 이전에 비해 주춤한 시점으로 상승기 후반(E부분 정도)으로 보여진다.

 

하지만 쌤이 지금은 규제 때문에 싸이클이 'E'에서 다시 상승 했다고 하니, 하락 폭이 생각보다는 클 수 도 있겠다는 생각이 든다.

 

4. KB주간동향 시계열

 

경기도의 매수매도(심리), 전세수급(심리) -> 매도자가 더 많고 전세는 수요가 아직 더 많다(하지만 줄고있는 추세) , 확실히 심리는 식은 상태. 안산의 매매역시 감소.

 

5. 매매심리 전세심리(경기, 서울 비교)

 

 

 

선생님 말씀대로 경기와 서울지역의 큰 흐름이 비슷 현재는 매매와 전세심리가 모두 하락하고, 가격곡선도 상승하다가 횡보하는 그림.

 

<최종정리>

 

긍적적 측면 : 안산 단원구는 2025년 까지 실수요보다 공급이 작고, 미분양도 적기 때문에 수요와 공급곡선으로 보면 상승의 여력이 있어보이며, 7.10 규제로인한 금년 7~8월 전세 상승이 예상되기 때문에 전세+매매가 동반상승으로 매매가가 상승할 수있을것으로 보이나 이미 많이 올라가 있는 상태이기 때문에 소폭상승으로 마무리 될 것으로 본다.

 

부정적 측면 : 하지만 정책과 유동성에 의해 이미 많이 가격이 상승한 상태이고 매매와 전세 거래가 감소하고 있으며  매매심리와 전세심리가 하락(시계열로 보면 이미 많이 식어있음)하고 있기 때문에 이번년도 중반기부터 심리 그래프를 확인해 봐야하겠다. 현재에서 부린이 생각을 얹어보자면 2022년 단기 상승 후, 2023년 소폭 하락, 그 이후 횡보 상태 유지로 예상된다.

 

결론 : 횡보 45%, 상승 55%, 단 소폭 상승, 진입시점은 아님

 

 

 

 

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청주 분석

 

1. 공급 분석

 

 

2014~2020년 동안 도시확장으로 인한 공급 폭탄~

나도 그때는 대학생이었고 전혀 노 관심 이었지만 몸으로 느낄정도의 변화 였는데..

 

아무튼 공급이 없었던 2011~2013년은 상승.

2014년~2019년 까지 과공급으로 인한 가격의 하락.

그리고 2020년~2021년의 과공급으로 인한 하락....아닌 상승??

 

 

2. 미분양

 

공급이 많은데 가격이 상승한 이유는 이역시 미분양 데이터로 깔끔히 설명 가능하다.

너무나 깔끔하다.

2020년 공급물량이 많았음에도 미분양이 거의 없어서, 가격이 한차례 소폭상승 후 이후에 지속적으로 상승했다.

 

 

3. 거래량 & 매매지수

거래량은 매매지수 상승의 시기에 모두 월거래량이 평균을 넘어서는 그래프를 보여준다.

하지만 2022년 1월 부터 평균 이하의 거래량을 보여주며 실제적인 심리가 많이 식었음을 볼 수 있다. 부정적 요인.

 

4. 매매,전세 심리

 

가격이 하락할 때는 역시 심리가 죽고 물량 매도가 매수보다 많아진다.

현재도 분명하게 매도가 매수보다 많다. 심리도 많이 죽었다. 때문에 이 차트로만 본다면 단기 가격 하락을 생각해 볼 수 있다.

 

 

 

최종정리

 

 

긍정적요인 : 2023년을 제외하고는 2025년 까지 일단 공급이 필요량 보다 적다. 또한 미분양이 거의 없다는 것이 앞으로의 청주가 가진 긍정적요인이다. 또한 위 차트처럼 대전처럼 주변 도시부터 고 평가 되지 않았다는 것이 하나의 장점이라면 장점일듯 싶다.

 

부정적요인 : 거의 모든 관짐지역이 그러하듯 모두 최근 2~3년간 가격 상승을 이루었고, 현재 가격은 횡보중이다. 매매, 전세 심리가 죽어있긴 하다. 이 가격이 다시 상승할지 조정을 받을지에 대해서는 좀 더 많은 그래프와 정보의 비교가 있어야 될 듯 싶다.(지금도 머리가 꼬이는데..?!)

 

생각던지기 : 단기 약 1년 조정 후 상승 60% 예상

 

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이번과제는 책을 보면서 최대한 가진 지식안에서 '점'을 선으로 연결하려고 노력해봤다.

하지만 책안보고 아직 혼자 분석을 못할 듯 하다.

 

계속 손을 움직이자